Requisitos para escriturar una casa en México en 2026

Escriturar una casa es el proceso legal que formaliza la transferencia de propiedad de un inmueble ante notario público y lo registra oficialmente a nombre del nuevo dueño. Sin escritura pública debidamente registrada, la propiedad no tiene validez jurídica plena, aunque exista un contrato privado de compraventa.

Este trámite aplica tanto para compraventas entre particulares, adquisiciones a través de crédito hipotecario (INFONAVIT, FOVISSSTE o banca privada), donaciones y herencias. El proceso puede parecer complejo por la cantidad de documentos involucrados, pero tiene pasos bien definidos que se pueden seguir con claridad.

Qué es este trámite y para qué sirve

La escrituración de una casa es el acto jurídico mediante el cual un notario público da fe de la transmisión de la propiedad de un inmueble de una persona a otra. El resultado es una escritura pública que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubica el inmueble.

Este trámite es necesario en los siguientes casos:

• Compraventa de una casa o departamento entre particulares.
• Adquisición de vivienda mediante crédito hipotecario (INFONAVIT, FOVISSSTE o banco).
• Donación de un inmueble entre familiares o terceros.
• Adjudicación de un inmueble por herencia o sucesión.
• Regularización de propiedades que solo cuentan con contrato privado.

Organismo responsable

El trámite se realiza ante un notario público con patente vigente en el estado donde se ubica el inmueble. La inscripción final del documento se realiza en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente. En operaciones con crédito INFONAVIT o FOVISSSTE, estas instituciones también participan en la coordinación del proceso.

Documentos requeridos

Los documentos varían según el tipo de operación (compraventa, herencia, donación) y si existe crédito hipotecario. A continuación se listan los documentos generales para una compraventa entre particulares. El notario puede solicitar documentación adicional según el caso.

Del vendedor (original y copia)

• Escritura pública anterior del inmueble (título de propiedad vigente, inscrito en el RPP).

• Identificación oficial vigente: INE/IFE, pasaporte o cédula profesional.

• CURP (Clave Única de Registro de Población).

• RFC (Registro Federal de Contribuyentes) con homoclave, emitido por el SAT.

• Boletas prediales de los últimos 5 años pagadas (o constancia de no adeudo emitida por el municipio).

• Recibos de agua pagados (o constancia de no adeudo del organismo operador local).

• Certificado de no gravamen o constancia de libertad de gravamen, emitido por el RPP (vigencia máxima: 30 días).

• Acta de matrimonio (si el vendedor es casado, para acreditar régimen patrimonial) o acta de divorcio si aplica.

• Comprobante de domicilio reciente (no mayor a 3 meses).

• Si el vendedor es persona moral: acta constitutiva, poder notarial del representante legal y RFC de la empresa.

Del comprador (original y copia)

• Identificación oficial vigente: INE/IFE, pasaporte o cédula profesional.
• CURP.
• RFC con homoclave (si no lo tiene, debe tramitarlo ante el SAT antes de escriturar).
• Acta de matrimonio si adquiere en copropiedad con cónyuge, o acta de nacimiento si es soltero.
• Comprobante de domicilio reciente (no mayor a 3 meses).
• En caso de crédito hipotecario: carta de autorización del crédito emitida por INFONAVIT, FOVISSSTE o la institución bancaria.

Del inmueble

• Plano o croquis del inmueble (puede solicitarlo el notario al municipio o catastro).
• Avalúo comercial vigente, realizado por perito valuador autorizado (vigencia máxima: 6 meses).
• Constancia de uso de suelo emitida por el municipio o alcaldía (en algunos estados es obligatoria).
• Certificado catastral actualizado.

Notas importantes

• Todos los documentos en idioma extranjero requieren traducción oficial por perito traductor autorizado y, si provienen del extranjero, pueden requerir apostilla.
• El notario verificará que las escrituras anteriores estén debidamente inscritas en el RPP; si no lo están, deberá regularizarse primero.

Pasos para realizar el trámite

Paso 1: Elegir un notario público

Selecciona un notario público con patente en el estado donde se ubica el inmueble. Puedes consultar el directorio oficial del Colegio de Notarios de tu entidad federativa. No es obligatorio que el notario sea del municipio exacto, pero sí del estado.

Paso 2: Reunir la documentación

Reúne todos los documentos listados en la sección anterior, tanto del vendedor como del comprador. El notario te entregará una lista personalizada según tu caso específico al inicio de la asesoría.

Paso 3: Solicitar certificados y constancias vigentes

Tramita el certificado de no gravamen en el RPP local, la constancia de no adeudo predial en la tesorería municipal y la constancia de no adeudo de agua en el organismo operador. Estos documentos tienen vigencia corta, por lo que conviene tramitarlos cuando ya estés cerca de la firma.

Paso 4: Encargo al notario y elaboración del proyecto

Entrega toda la documentación al notario. Este elaborará el proyecto de escritura, calculará los impuestos aplicables (ISR para el vendedor e ISAI para el comprador) y te informará el costo total del proceso. En esta etapa puede solicitarse un anticipo.

Paso 5: Pago de impuestos y derechos

• El vendedor paga el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida, salvo que aplique alguna exención (por ejemplo, casa habitación con ciertos límites). El cálculo lo realiza el notario.
• El comprador paga el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), cuya tasa varía por estado (generalmente entre 2% y 4% del valor del inmueble).

Paso 6: Firma de la escritura

Ambas partes acuden a la notaría en la fecha acordada para firmar la escritura. El notario da fe del acto. Si alguna parte no puede asistir, puede otorgar un poder notarial a un representante.

Paso 7: Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

El notario presenta la escritura firmada ante el RPP del estado para su inscripción. Este paso es indispensable para que la propiedad quede legalmente a nombre del comprador frente a terceros.

Paso 8: Entrega de la escritura inscrita

Una vez inscrita, el RPP devuelve la escritura al notario con los datos de inscripción. El notario entrega el testimonio notarial al nuevo propietario. Guarda este documento en un lugar seguro; es el título de propiedad definitivo.

Dónde se realiza

• La mayor parte del trámite se gestiona directamente en la notaría pública elegida.
• Los certificados y constancias se tramitan en las oficinas del RPP, tesorería municipal y organismo de agua de tu localidad.
• Algunos estados permiten solicitar el certificado de no gravamen en línea a través del portal del RPP estatal.

Costos y plazos

Los costos de escrituración no son fijos a nivel nacional; dependen del valor del inmueble, el estado donde se ubica y los honorarios del notario. A continuación se presentan los conceptos más comunes:

• Honorarios notariales: entre el 0.5% y el 1.5% del valor del inmueble, según el arancel del estado.

• ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): entre el 2% y el 4% del valor del inmueble; lo paga el comprador. La tasa exacta depende del estado.

• ISR por enajenación: lo paga el vendedor sobre la ganancia obtenida. El notario retiene y entera este impuesto. Puede ser cero si aplica la exención de casa habitación.

• Derechos de inscripción en el RPP: varían por estado, generalmente entre $1,500 y $5,000 MXN.

• Avalúo comercial: entre $2,500 y $6,000 MXN según el tamaño y ubicación del inmueble.

• Certificado de no gravamen: entre $200 y $800 MXN según el estado.

• Constancias de no adeudo predial y agua: generalmente gratuitas o con costo mínimo (menos de $200 MXN).

Plazos estimados

• Tiempo total del proceso: entre 4 y 8 semanas en condiciones normales, desde que se entrega la documentación completa al notario hasta recibir la escritura inscrita.

• Elaboración del proyecto de escritura: 1 a 2 semanas.

• Inscripción en el RPP: entre 1 y 4 semanas según la carga de trabajo del registro en cada estado.

• Vigencia de la escritura: la escritura pública no vence; es un documento permanente. Sin embargo, los certificados y constancias tienen vigencia corta (30 días el certificado de no gravamen).

Nota sobre créditos hipotecarios

• Si la operación involucra un crédito de INFONAVIT o FOVISSSTE, los tiempos pueden extenderse entre 8 y 16 semanas debido a los procesos internos de cada institución. El notario generalmente es asignado por la institución crediticia.

Errores comunes y cómo evitarlos

• Presentar escrituras anteriores sin inscribir en el RPP: si el vendedor recibió el inmueble por herencia o compraventa pero nunca inscribió la escritura, el proceso se detiene hasta regularizar esa situación. Verifica el estado registral del inmueble antes de iniciar.

• RFC del comprador o vendedor sin homoclave o desactualizado: el SAT exige que el RFC esté activo y con la homoclave correcta. Si no tienes RFC o está desactualizado, tramítalo o actualízalo en el portal del SAT (sat.gob.mx) antes de acudir al notario.

• Boletas prediales con adeudos: el notario no puede escriturar si el inmueble tiene adeudos de predial. Liquida todos los años pendientes y obtén la constancia de no adeudo antes de iniciar el proceso.

• Documentos de identificación vencidos: la credencial del INE, el pasaporte u otra identificación oficial deben estar vigentes al momento de la firma. Renuévalos con anticipación si están próximos a vencer.

• No verificar el régimen patrimonial del matrimonio: si el vendedor es casado bajo sociedad conyugal, el cónyuge debe firmar también la escritura. Omitir esto puede invalidar la operación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo escriturar si solo tengo contrato privado de compraventa? Sí, pero el proceso es más complejo. El contrato privado no es suficiente para acreditar propiedad ante terceros. El notario revisará el historial registral del inmueble y, si el vendedor original aún puede firmar, se puede formalizar la escritura. Si el vendedor original falleció, puede ser necesario un juicio sucesorio previo.

¿El notario puede ser elegido libremente por las partes? Sí. Tanto comprador como vendedor pueden acordar qué notario utilizarán, siempre que tenga patente en el estado donde se ubica el inmueble. La excepción es cuando hay un crédito INFONAVIT o FOVISSSTE: en esos casos la institución asigna o aprueba al notario.

¿Qué pasa si el vendedor vive en otro estado o en el extranjero? Puede otorgar un poder notarial a un representante para que firme en su nombre. Si el poder se otorga en el extranjero, debe estar apostillado y, si está en otro idioma, traducido por perito oficial.

¿Cuándo se considera que soy legalmente dueño del inmueble? Eres propietario con plenos efectos legales frente a terceros una vez que la escritura está inscrita en el Registro Público de la Propiedad. La firma ante notario es necesaria pero no suficiente por sí sola; la inscripción registral es el paso que completa la transferencia.

¿El avalúo lo puedo hacer con cualquier perito? El perito valuador debe estar autorizado por la institución que lo requiere. Para créditos INFONAVIT o bancarios, el perito debe estar en el padrón de la institución. Para operaciones entre particulares, debe ser un perito con cédula profesional y registro ante la autoridad catastral del estado.

Lo que necesitas saber antes de empezar

El primer paso concreto es verificar que las escrituras actuales del inmueble estén inscritas en el Registro Público de la Propiedad y que no existan adeudos de predial ni gravámenes pendientes. Con esa información clara, puedes acudir a una notaría pública para recibir una asesoría inicial, que en muchos casos es gratuita.

Los documentos más importantes que debes tener listos desde el inicio son la escritura anterior del inmueble, tu RFC con homoclave (tramítalo en sat.gob.mx si no lo tienes), tu identificación oficial vigente y las boletas prediales al corriente.

Aviso importante: los requisitos, costos y plazos pueden variar según el estado de la república y cambiar en cualquier momento. Verifica siempre la información actualizada directamente con el notario público que elijas, con el Registro Público de la Propiedad de tu entidad federativa y, en caso de crédito hipotecario, con INFONAVIT (infonavit.org.mx) o FOVISSSTE (fovissste.gob.mx) según corresponda.